Markpriser bostäder

Det är inte kommunernas markpriser som gör det dyrt att bygga bostäder i Sverige som det ofta påstås i den allmänna debatten. Kommunal mark är en liten utgift i bostadsbyggandet, visar enkätsvar från kommunerna.

SKR har låtit landets kommuner uppge till vilket genomsnittligt pris de sålde mark för bostadsbyggande under 2019. 75 procent av landets kommuner deltog i enkätstudien, däribland 18 av de 20 kommuner som har flest invånare. Alla storstäder deltog.

Studien, som genomförts en gång tidigare gällande markförsäljningar 2016, är unik eftersom den fokuserar på just köpeskillingen. SCB har i sin statistik gällande markpriser utöver köpeskillingen även inkluderat kostnader för till exempel markarbeten, räntor och fastighetsbildning.

Förklaring av begrepp

När kommuner säljer mark räknas priset vanligen ut per kvadratmeter bruttoarea eller tomtarea. Bruttoarea är den totala arean i husen som ska byggas på marken, medan tomtarea är den totala arean på tomten.

För att få en bra överblick av kommunernas markförsäljningar bad vi dem uppge genomsnittliga priser för de alternativ som använts, och även uppdelat för vilka sorts bostäder som skulle byggas på marken; bostadsrätter, hyresrätter eller en- och tvåbostadshus.

Diagram 1: Kommuner som sålt mark under 2019

Frågan i enkäten var: Har ni sålt mark för nybyggnation av bostäder under 2019? Med sålt avser vi när marköverlåtelseavtal tecknats. 218 kommuner besvarade frågan.

Genomsnittligt markpris per kvadratmeter bruttoarea

Diagram 2: Genomsnittligt markpris för bostadsrätter

Frågan i enkäten var: Vad var det genomsnittliga markpriset per kvadratmeter bruttoarea vid kommunala markförsäljningar avseende nybyggnation av bostadsrätter i flerbostadshus 2019?

Diagram 3: Genomsnittligt markpris för hyresrätter

Frågan i enkäten var: Vad var det genomsnittliga markpriset per kvadratmeter bruttoarea vid kommunala markförsäljningar avseende nybyggnation av hyresrätter i flerbostadshus 2019?

Diagram 4: Genomsnittligt markpris för en- och tvåbostadshus

Frågan i enkäten var: Vad var det genomsnittliga markpriset per kvadratmeter bruttoarea vid kommunala markförsäljningar avseende nybyggnation av en- och tvåbostadshus 2019?

Genomsnittligt markpris per kvadratmeter tomtarea

Diagram 5: Genomsnittligt markpris för bostadsrätter

Frågan i enkäten var: Vad var det genomsnittliga markpriset per kvadratmeter tomtarea vid kommunala markförsäljningar avseende nybyggnation av bostadsrätter i flerbostadshus 2019?

Diagram 6: Genomsnittligt markpris för hyresrätter

Frågan i enkäten var: Vad var det genomsnittliga markpriset per kvadratmeter tomtarea vid kommunala markförsäljningar avseende nybyggnation av hyresrätter i flerbostadshus 2019?

Diagram 7: Genomsnittligt markpris för en- och tvåbostadshus

Frågan i enkäten var: Vad var det genomsnittliga markpriset per kvadratmeter tomtarea vid kommunala markförsäljningar avseende nybyggnation av en- och tvåbostadshus 2019?

Mark – liten utgift i bostadsbyggandet

Enkätsvaren visar att det var absolut vanligast att kommuner under 2019 sålde sin mark till ett genomsnittligt pris på högst 2 500 kronor per kvadratmeter bruttoarea.

Det kan jämföras med att den totala produktionskostnaden för flerbostadshus gällande bostadsrätter år 2018 i snitt var cirka 48 000 kronor per kvadratmeter lägenhetsarea, enligt SCB:s statistik. Motsvarande pris för hyresrätter var cirka 34 000 kronor per kvadratmeter lägenhetsarea.

Byggkostnader, bostäder

Lägenhetsarean är något mindre än bruttoarean, men jämförelsen visar ändå att den summa företag betalar för kommunal mark generellt sett är en relativt liten andel av kostnaden i ett bostadsbyggnadsprojekt.

Mark säljs till marknadsvärde

Kommuner ska enligt EU:s statsstödsregler sälja sin mark till det pris marknaden värderar den till. Marken värderas antingen av en oberoende expert eller genom ett öppet anbudsförfarande. Utfallet beror på hur högt marknaden bedömer att slutpriset blir för bostäderna som ska byggas. Markpriserna skiljer sig inte bara åt mellan kommuner, utan också inom kommuner.

Under de senaste åren har kritik ibland framförts mot kommunerna gällande att mark som planlagts inte svarar mot marknadens högt ställda krav på attraktiva lägen. Det här bör dock inte vara ett stort problem eftersom planläggning vanligen sker i samverkan med tilltänkta eller möjliga exploatörer. Det bör dock påpekas att mark i attraktiva lägen, till exempel gamla hamnområden, inte sällan är mer kostsamma att bebygga. Det kan handla om marksanering, markstabilisering, angöring av vägar, förebyggande av översvämningar, med mera.

Diagram 8: Ställda krav vid markförsäljning

Frågan i enkäten var: Vilka krav har ni under 2019 ställt vid försäljning av mark för nybyggnation av bostäder? Flera svarsalternativ är möjliga. 79 kommuner anger att de ställt ett eller flera krav.

Detta gäller för krav vid markförsäljning

I debatten framförs även att byggkostnaderna blir höga på grund av att kommunen ställer så kallade särkrav vid markanvisningar. Markförsäljning är en ömsesidig affär där båda parters önskemål förhandlas. En kommun har enligt lagstiftningen både skyldighet och möjlighet att ställa flera olika krav utöver köpeskillingen. Kommunen får dock inte ställa egna krav på byggnadsverks tekniska egenskaper. I diagrammet ovan skulle det kunna omfatta krav på energi, tillgänglighet och trähusbyggnation beroende på hur de har utformats.

Tillgång på mark inte bara en kommunal fråga

Diagram 9: Tillgång på mark för bostadsbyggande

Frågan i enkäten var: Finns det i dagsläget tillräckligt med mark för bostadsbyggande utifrån behov och efterfrågan i kommunen?

Diagram 10: Kommunalt respektive privat ägd mark

Frågan i enkäten var: Om ja, var bedömer ni att efterfrågan kommer att kunna tillgodoses?

Bostadsbyggandet sker på både kommunalt och privat ägd mark

I studien ställdes även om det finns tillräckligt med mark för bostadsbyggande utifrån behov och efterfrågan. Majoriteten svarade att så är fallet. Av dessa bedömde två tredjedelar att efterfrågan kommer att kunna tillgodoses på såväl kommunal som privatägd mark. Privatägd mark är således viktig för att kunna tillgodose behovet av nya bostäder. Kommunerna har dock begränsade möjligheter att styra att utbyggnad sker och när den ska ske på mark som inte är kommunal.

Kommunal mark, markanvisningar

Kommunernas markpriser 2016 (PDF) Pdf, 518 kB.